주택임대차보호법 개정안 (2020. 7. 29. 기준) 소개

시사

allrevu 2020. 7. 29. 19:17

요즘 한창 떠들썩한 주택임대차보호법과 관련하여, 민주당에서 여러 안을 발의하였다. (전세 무제한 연장이 가능한 박주민 의원안을 포함하여..)

그러다 오늘 법사위 통과되었다는 얘기를 듣고, 의안정보시스템을 찾아보았다. 아래 페이지에서 의안 원문을 다운받을 수 있다.

의안정보시스템

접수 ▶ 의안접수정보 ▶ 제안이유 및 주요내용 제안이유 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가�

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여러 안이 올라왔는데 이를 통합한 위원회 대안으로 제안한다고 되어 있다.

그리고 위원회 대안의 주요 내용은 아래와 같다.

계약갱신요구권은 일정한 사유가 있으면 거절 가능하며, 그 중 주요한 것은 아래와 같음.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우
- 쌍방 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 재건축 필요 사유로서 이를 임대차 계약 당시 미리 구체적으로 고지한 경우
- 임대인이 실제 거주하고자 하는 경우
한편, 임대인이 실제 거주하겠다면서 갱신 거절을 하였는데, 실제로는 제3자에게 임대를 하였다면, 갱신 거절로 인한 손해배상을 해야 할 수 있음. 구체적인 손해배상 산정 방식도 법에서 규정하고 있음. (3개월차 차임.. 을 기준으로 하는거 같다)
위 내용은 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용함.
- 다만 시행 전에 갱신 거절하고 제3자와 임대차 계약 체결했으면 적용 안됨.
증액청구는 5% 범위로 한정되고, 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함. (이건 기존에도 있던 내용인데, 시행령에 있던 것을 법으로 옮긴 것임)

대충 내용을 보니, 전세를 무제한 연장할 수 있도록 하는 내용은 반영 안된 것 같음.

계약갱신요구권이나 거절사유 관련하여서는 상가임대차보호법에 있던 내용과 대부분 유사하고, 다만 주택임대차보호법에서는 임대인이 실제 거주하고자 하는 경우에도 거절사유로서 포함되어 있다.

그래서 위 내용만 보면 '2년 뒤에 임대인이 들어가서 살려고 해도 계약갱신을 해줘야 하니 갱신해주는 2년 동안은 못 들어가는 것 아니냐?'는 문제는 발생할 가능성이 낮아 보인다.

다만 2년 만에 전세금을 올려서 다른 세입자를 받는건 당연히 불가능해진다.

민주당 180석을 고려할 때, 사실상 지금 내용대로 통과될 가능성이 높아 보이는데, 사실상 전세 기간이 최소 4년은 보장되는 셈이니 전세 매물이 줄어들 것 같다.

한편, 법안 원문을 볼 때 몇 가지 유의할 점이 있음. 언론 기사만 보면 착각할 여지가 있어서...

(다만 다른 법안도 발의 내지 시행될 수 있으니 그런 상황에 따라 추후 달라질 수도 있겠다)

1) 4년씩 연장해줘야 하는 것은 아닌 듯함. 임차인은 계약갱신청구를 1번만 할 수 있으므로, 1번 갱신청구를 해서 4년을 살았으면 그 뒤에는 (상호 합의 하면) 2년씩 연장되는 것임.

2) 4년마다 5%씩만 올릴 수 있다는 것도 사실이 아님. 증액 청구는 '1년 내'에 하지 못하도록 하고 있음.

3) 임대인이 실제 거주하는 경우 갱신거절이 가능함. 갱신거절한 뒤에 당장 바로 들어가서 살지 않더라도, 제3자한테 다시 임차를 해준게 아니면 손해배상의 대상이 아님. 그러므로 비워뒀다가 들어가서 살아도 상관 없음.

언론 기사는 보통 완전한 내용을 소개하지 않고, 자기 입맛에 맞게 편파적으로 소개하는 경우도 많으니, 법령의 내용을 파악하고자 하면 가급적 법령 원문을 보는게 좋다.