[책] 운명을 바꾸는 부동산 투자수업 - 기초편

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운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (기초편) - YES24

 

유튜브 '부읽남'으로 유명한... 부읽남이 쓴 부동산 투자 관련 책이다.

한동안 경영 재테크 분야 1위였다. 

 

투자에 있어 중요한 것은 마인드

부읽남 유튜브도 마찬가지지만, 부동산 투자 관련 책이기는 하나 기본적으로는 마인드에 대한 내용이 많다.

대충 정리해보면 아래와 같다.

 

1. 회사의 노예가 되지 않으려면 자본주의 시스템을 이용해야 한다.

월급은 인플레이션율을 앞지를 수 없고, 노동을 해도 점점 가난해지게 된다.

소유권을 갖고, 내가 일하지 않아도 돈을 버는 시스템을 만들어야 한다.

어떤 자산을 사야 할지 모르겠다면 일단 내 집부터 마련하는게 우선이다.

 

2. 회사는 당신을 책임져주지 않는다.

직장인이라면 '회사가 원하는 인재가 되지 않는 것'을 목표로 해야 한다.

돈을 벌려면 사업이나 투자를 해야 하고, 회사를 다니는 동안 공부하고 준비해야 한다.

입사한 순간부터 그만둘 준비를 해야 한다. 투자를 잘하려고 노력해야 한다.

 

3. 극단적으로 아껴서 최대한 빨리 모아보기를 해라.

투자를 위한 최소한의 자격은 3천만 원이다.

극단적으로 아껴서 3천 만원을 최대한 빨리 모아봐라.

 

4. 외로움을 피하지 마라

저축을 하고 투자를 하려면 외로움의 시간을 겪어야 한다.

어차피 내가 성공하면 사람들은 나를 다시 찾는다.

 

부동산 - 지금도 살만하다?

일단 이 책은 2022년 초에 나왔으니 작성 당시에는 아직 부동산 하락장이 아니었던 시기다.

그래서인지 전반적으로 부동산을 사라는 내용이다.

조금 구체적으로는 아래와 같다.

 

1. 절대 전세 살지 말고 집을 장만해라.

전세를 살게되면 보증금으로 돈이 묶인다. 돈으로 할 수 있는 기회비용을 날리게 된다.

폭락이 온다고 해도 집을 살 수 없다.

그냥 집을 장만하고 월세를 살아라.

 

2. 부동산 책 30권은 읽고 투자해라.

30분 정도 설명할 수 있는 수준이 되어야 한다.

 

3. 청약을 너무 바라지 마라.

추첨제는 운이고, 가점제는 점수를 만드는 기회비용이 너무 커서 청약을 추천하지 않는다.

30대면 가점이 낮으므로 청약이 어렵다. 

 

4. 월세받는 투자보다 시세차익을 노려라.

월세 수익: 오피스텔, 상가 투자

시세 차익: 아파트

시세 차익을 얻는 투자가 더 쉽고, 월세 수익 투자는 어렵다. 좋은 상가가 무엇인지 알기 쉽지 않다.

 

5. 대출을 두려워하지 마라.

주담대 원금을 반드시 갚는다고 생각하지 마라.

이자가 아깝다고 생각할 필요 없다. 대출이자 아끼려다가 집값이 올라버리면 집 사기 더 힘들어진다.

 

집값에 영향을 미치는 요소 / 체크 지표들

집값에 영향을 미치는 요소들을 잘 고려해야 한다.

 

1. 국가 경제 상황

2. 지역 영향

3. 부동산 정책의 영향

4. 심리적 영향

 

투자 전에 체크해야 하는 지표는 아래와 같다.

 

1. 아파트 미분양률 : 국토교통부 통계누리 stat.molit.go.kr

2. 경매 낙찰가율 : 대법원 경매정보 courtauction.go.kr

3. 향후 3년간 입주물량 : asil.kr 및 부동산지인

4. 인구와 가구수 증감: 부동산지인 aptgin.com (빅데이터지도에서 인구 / 세대 탭)

 

투자자는 아파트를 먼저 공부해야 한다.

아파트는 여러 면에서 사람들이 선호하는 주거방식이다. 

주택의 가격은 위치, 편리함, 관심, 우월감에 따라 결정된다.

 

강남은 1. 직주근접, 2. 인프라 및 여가생활, 3. 학군과 학원, 4. 편리함, 5. 우월감 측면에서 유리한 곳이고 그래서 사람들이 선호하는 곳이다.

강남이 너무 비싸서 투자하기 어렵다면 위의 요소 중 일부라도 갖추고 있는 곳이나, 강남 접근성이 좋은 곳을 찾아야 한다.

(GTX 이슈로 집값이 오른 의왕역 등)

 

신축 오피스텔은 가급적 조심해서 투자해라. 같은 값이면 구축 아파트가 낫다.

재개발 빌라 투자 역시 만만치 않다. 절차가 복잡하고 이해관계자가 많아서 수십년이 걸릴 수 있고, 실거주도 어렵다.

집을 살 때 취득세, 보유세, 양도세의 세금도 반드시 계산해보자.

 

한국 부동산은 떨어질까?

한국 부동산은 일본 부동산 버블과는 상황이 다르다.

당시 일본은 플라자 합의 등 정책 영향이 있었고 버블도 지금 우리나라보다 훨씬 심했다.

반면 우리나라는 강력한 대출 정책이 있어서 일본 만큼의 버블은 아니다.

 

인구 감소하더라도 서울, 수도권과 같은 인프라가 갖추어진 곳으로 몰릴 수 있고 서울 부동산은 오를 수 있다.

점점 지방은 소멸하고 대도시로 몰려들 것이므로 오히려 수도권 집을 더 빨리 사야 한다.

 

부동산 규제는 진보/보수에 따라 다른게 아니라 부동산 시장 상황에 따라 달라진다.

김대중은 규제 완화를, 노무현은 강화 정책을 폈고, 이명박과 박근혜는 다시 완화 정책을 폈다.

진보/보수를 따지는 것은 의미가 없다.

오랜 시간 규제를 적용하기는 어렵다. 대출 규제를 하면 돈이 돌지 않아 경제 활력이 떨어지는 등 부작용.

정부는 집값의 폭락을 바라지 않는다.

 

똘똘한 한채는 여전히 유효하다.

좋은 집 선호 현상이나, 세금을 고려하면 똘똘한 한채를 사는게 낫다.

 

 

부동산 투자 기본서로서 좋음. 

아주 구체적인 내용은 별로 없지만 기본서로서 괜찮지 않나 싶다.

마인드 내용도, 비슷한 책들에서 나오는 내용이지만, 어쨌든 이런 내용을 다시 읽으면서 마음을 다잡는 효과가 있다.

 

다만 지금 부동산 가격이 상당히 하락하는 중인데, '그래도 부동산을 사라'는 조언은 지금도 유효할까?

버릴 것은 버리고 취할 것은 취하자.