집코노미 언택트 콘서트 (2020. 9. 4) - 이상우 강의 요약

개인 정리 용도로 대강 적은 것이어서 보기 불편해도 양해 바랍니다.

 

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세금을 내고서라도 보유 유지하는 것을 생각해볼 것.
지금 시장참여자를 주시해야 한다. 실수요자 중심으로 돌아가고 있다. 투기자가 아니다.

사람들의 눈이 높아지고 있다. 아반떼 크기도 옛날보다 커지고 있고, 처음부터 외제차나 큰 차를 사는 수요가 많아지고 있다.
큰 집 수요는 점점 올라갈 것이다. 84보다 더 큰 집.
결혼 이상형: 가구 합산소득 1억 / 자산 4.3억.
1억원 언저리 소득 / 4억원 언저리 자산이 신혼부부.

큰 집 수요 증가: 코로나로 인한 서재, 애완동물 등 필요 공간은 커짐.
큰 집에 대한 수요가 20년간 정체되어 있었는데, 늘어날 것 같음.
처음부터 좋은 곳으로 가려고 무리하기 보다는, 하나씩 차근차근 올라가면 좋겠다.

2020년: 4% 이상 오를듯. 강남, 신길, 고덕
전세가격 상승으로 인해 매매가격도 오를듯.
매매가격 상승 근거: 금리, 소득증가, 전세상승, 리모델링

보통 봄되는 4월 정도부터 상승 발생함.
이번 여름은 그동안의 월간 상승률 중 거의 최고 수준임.
최근 8개월 간 가격 14% 정도 상승함. 세종은 50%.

노도강도 상승률 높음. 올해는 강남보다 강북이 훨씬 많이 오름.
하반기는 강남 중심 지역이 그 동안 못올랐던 것을 만회하지 않을까 함.
노도강은 올해 상승률을 보면 가격이 하락한 적이 없었음.

전세가격은 6월부터 본격 상승하고 있음. 매매는 5월부터.
상승률 그래프가 계단식임.
강남 전세가격 많이 오름. 갭이 줄어들고 있음.

서울, 경기 지가도 올라가고 있음. 상승률이 높아진다.


하반기 시장 전망

서울은 더 큰 집으로 가려고 할 것 같음.
서울 제외는 부동산 법인 보유 물건이 어떻게 될 것인지가 주요 이벤트.

코로나 19의 영향
- 집이 좁다 + 주식 투자 성공 + 도심회귀희망
- 교외로 나가서 살려고 하는 것 아닌가? 아니다. 집에 오래 있는데, 집에서 뭔가 해결하려면 배달음식 같은 것을 받아야 하는데 그러려면 도심에 살아야 함. 테이크아웃도 도심이어야 가능.

1인당 면적- 서울은 9평 정도. 고소득이 오히려 좁은 곳에 살고 있다.

한 곳에 오래 산다는 것은, 어쩔 수 없어서 사는 경우가 많다. 새집이 없어서.

생애최초 주택마련기간이 줄었다. 부지런해졌다. 돈 벌때까지 기다리는게 아니라, 가져가면서 갈아타려는 생각. 내집마련까지 7년 걸림.


[다주택 법인 이슈]

서울에서는 용산을 압도적으로 많이 샀음. 중랑, 마포, 구로, 강남
근데 여기는 매물 별로 안나올거 같음.

비서울에서는 수원, 평택, 남앙주, 용인, 화성에 많이 샀음. 서울보다 훨씬 많음. 특히 화성 많음.

지방에서는 대구 달성군이 많음. 그 외에는 엇비슷함. 어떻게 될지 주목해봐야 함.

임대사업자 물건은 어떻게 될지? 8월부터 해지 가능. 장특을 살려서 끝까지 가져갈지, 아니면 당장 정리할지.

주택보유자 비율은 많아지고 있음. 55% 정도 가구가 주택보유자임. 어떻게 움직일지 봐야 함. 임사 물량이 나오든, 법인 물량이 나오든, 나오면 받을 것인가.

주택보유의식: 고소득자의 보유의식이 높아지고 있음. 수도권 91% 정도. 빠르게 오르고 있음. 현재 시장분위기를 설명하고 있다.

2018년 기준, 서울 아파트는 많지 않다. 4년 미만된게 6%. 재건축, 리모델링 이슈는 있을 것임. 새집, 특히 아파트는 서울이 가장 적다.
15-30년차 아파트가 50% 정도임. 이게 움직이는게 가장 이슈.

세종시는 인구 엄청 늘었음. 근처의 공주, 청주는 줄었음. 다른 도시의 인구를 가져온 것임. 세종 입주량이 줄었음. 입주 줄어드는게 매매가 상승으로 이어짐. 내년도 입주 별로 없음.
주변도시와 대비가 많이 되어서 세종 집값을 끌어올리는 것 같다.

서울은 신축 늘어나면 인구 늘어날거다. 그동안 서울에서 나갔던 것은, 새집이 없으니까 나가 살았던 것. 새 아파트 들어오면 다시 들어올 것임.
올해는 서울 서북 새아파트 입주 많아서, 인구 늘었음. 그래서 입주 많을때 오히려 매매가가 오를 수 있다. 서울은 그런 특이사항이 있음.

서울, 수도권 합치면 인구 계속 늘고 있음. 서울 인구가 줄어든다는 보장 없다.
아파트 수요는 더 늘어날 것이다.


청약은 쉽지 않다. 로또임.
나이들고 가점 많으면 청약 해야겠지만 30대는 쥐쥐. 서울에는 경쟁률 100:1 넘는거 많음.
경기도도 빡센데, 경기 북부는 널럴함.

인천은 100:1 넘는거 많음.
수원은 기회가 있었음. 가점 낮은 단지도 있었음.